건교부는 민간택지내 분양가상한제 및 분양가 공시제도 확대를 주요 내용으로 하는「1.11 부동산대책」을 반영하여 주택법이 4.20일 개정·공포됨에 따라, 이와 관련된 하위법령을 마련하여 5.17일 입법예고한다고 밝혔다.
ㅇ 민간택지의 감정평가기준 및 절차 구체화
ㅇ 예외적으로 실 매입가를 택지비로 인정하는 경우 및 범위
ㅇ 기본형건축비의 시군구별 조정범위 및 가산비 항목 확정
ㅇ 민간택지의 분양가격 공시대상 지역 선정기준 마련
ㅇ 분양가심사위원회의 구성 및 운영 방안 구체화
ㅇ 전매제한 기간 및 마이너스옵션제 시행방안 확정
건교부는 하위법령에 대하여 6월중 규제개혁심사와 법제처 심의 등 행정 내부절차를 마치고 7월중에 확정·공포한후, 금년 9월1일부터 시행할 계획이라고 밝혔다.
* 주택관리 관련규정은 ‘08.4.21부터, 그외 일부규정은 공포후 즉시시행
「주택법」시행령·시행규칙 제·개정안 세부내용
1. 민간택지의 경우, 실제 매입가격 인정 경우와 범위 구체화
4월 20일 개정·공포된 주택법에서, 민간택지내 분양가상한제 적용주택의 택지비는 감정가 기준으로 산정하되, 경·공매 낙찰가격, 국가·지자체 등 공공기관으로부터 매입한 가격, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 실제 매입가를 택지비로 인정할 수 있도록 함에 따라, 이번 시행령 개정안에서는 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”로, ‘06.6.1일 이후「부동산등기법」에 따른 부동산등기부 기재가격을 새로 규정하였다.
주택법에서, 실제 매입가격을 택지비로 인정하는 경우에도 인정범위를 대통령령으로 정하도록 함에 따라, 법 공포일(‘07.4.20)이후 매입한 토지는, 고가의 택지매입이 분양가 상승으로 이어지는 것을 방지하기 위해 감정평가방식으로 산정한 금액(감정평가액+가산비)의 120% 이내만 인정하되 법 공포일 이전에 매입한 토지의 경우에는, 신뢰보호 차원에서 매입가 전액을 택지비로 인정하였다.
주택법에서, 실제 매입가격을 인정받을 수 있는 경우로서 “공공기관으로부터 매입한 택지”에서 “공공기관” 범위에 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 의한 공공기관과 「지방공기업법」에 의한 지방공기업을 포함하였다.
2. 택지비 가산비 항목 합리적 조정
공공택지의 경우 현재 시행중인 상한제에서 인정되고 있는 가산비 외에, 택지유형에 관계없이 실제 발생하는 차수벽 설치비와 방음시설 설치비용을 추가로 인정하였다.
* 공공택지 가산비 : 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비(신설), 방음시설 설치비(신설), 택지 선수공급에 따른 기간이자, 등기수수료·제세공과금·택지명의 변경비 등 필요경비
민간택지중 감정평가 금액을 택지비로 산정하는 경우에는, 과거 원가연동제 당시(‘89～‘98)와 동일한 항목으로 가산비를 인정하였다.
이중 4개 항목(아래 밑줄표시)은 공공택지와는 달리 민간택지의 특성상 불가피하게 발생하게 되는 항목이다.
* 민간택지 가산비 : 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비, 방음시설 설치비, 지장물 철거비(이하 민간택지 특수), 간선시설 설치비, 진입도로 개설시 편입 택지비, 감정평가수수료
민간택지중 실매입가를 택지비로 산정하는 경우에는 택지매입에 따르는 제세공과금·법정수수료 등 필요적 경비만 가산비로 인정하였다.(개정 주택법에서 가산비용을 불인정)
3. 택지비 산정을 위한 감정평가 기준·절차 등 구체화
감정평가 기관은 평가의 공정성을 담보하기 위해, 사업주체가 아닌 시·군·구청장이 선정하도록 하되, 선정대상은 건교부장관이 정하는 요건을 충족하는 우수감정평가업자(‘07.6월 고시 예정)중 2인으로 한정했고, 이 중 1인은 공동주택가격 조사·산정에 관한 전국적인 업무수행능력을 갖춘자로서 자산규모, 지점 수 등이 일정기준 이상인 법인을 반드시 포함하도록 하였다.
감정평가 신청시점은 과거 원가연동제와 동일하게 사업승인시부터 분양승인신청시에서 사업주체가 선택하도록 하였고, 평가기준 시점은 감정평가 신청시점으로 하였다.
감정평가 기준은 공시지가를 기준으로 하되, 농지·임야 등은 택지조성이 완료된 대지 상태로 감정을 하도록 하여 택지의 정당한 가치가 인정되도록 하였다.
4. 기본형 건축비 지자체 조정범위 확정
개정·공포된 주택법에서 기본형 건축비를 해당지역의 특성에 따라 시군구별로 탄력적으로 조정할 수 있도록 함에 따라, 그 범위를 상하 5%로 정하였고, 구체적인 기본형 건축비 금액 및 구성내역 등에 대해서는 현재 연구용역(건설기술연구원)을 진행중이며, 동 연구결과를 바탕으로 금년 7월중 별도로 확정 고시할 계획이다.
5. 건축비 가산비 합리적 조정
현재 개별적으로 운영중인 친환경인증제도, 소비자만족도 조사 등을 주택성능등급제도로 통합 운용하되, 구체적인 가산비율은 7월중 별도로 고시할 계획이다.
* (현행) 친환경인증제도(기본형건축비의 3%), 소비자만족도(2%)
구조별로 현재 라멘 및 철골조만 가산을 허용하고 있으나, SRC(철골철근콘크리트) 구조에 대한 가산을 추가하였다.
지하층 건축비용은 가산비 항목에서 기본형 건축비로 전환하여 통합·운영하되, 현재 인정되고 있는 건축비의 적정성에 대해 엄격한 검증을 거쳐 금년 7월 기본형건축비와 함께 고시할 계획이다.
이외에도 합리적인 제도개선 차원에서, 종전에는 중대형 아파트의 기본형 건축비에 포함되어 있던 소위 Intelligent 건축설비(홈네트워크, 초고속통신망, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템)는 가산비로 전환하였고, 후분양이 의무화되어 있는 경우(공공기관이 건설한 주택 및 재건축 주택)에는 착공후 의무적 공정률까지 투입된 공사비에 대한 기간이자(1년만기 정기예금)를 별도 인정하였다.
6. 분양가격 공시항목 확정
민간택지에서는 택지비, 직접공사비(재료비·직접 노무비 등), 간접공사비(현장관리비·일반관리비), 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비 가산비용 등 7개 항목을 공개하고, 공공택지는 주택법상 대분류에 따라 61개 항목을 공개하였다.
- 택지비(4개) : 매입원가, 기간이자, 필요경비, 기타경비
- 공사비(50개) : 토목(13), 건축(23), 기계설비(9), 전기 등 기타공종(3), 일반관리비 등 기타(2)
- 간접비(6개) : 설계비, 감리비, 분양경비, 부담금, 보상비, 기타
- 기타(1개) : 기본형건축비에 가산되는 비용
7. 민간택지의 분양가격 공시 대상 지역
수도권 지역은 투기과열지구에서 분양하는 모든 분양가상한제 적용주택을 분양가 공시 대상이 되도록 하였다.
수도권 이외의 지역에 대해서는, 투기과열지구중에서 집값상승률, 청약경쟁률 등을 고려하여 건교부장관이 별도로 정하는 기준에 해당되는 지역과 시·군·구청장이 분양가 상승우려가 크다고 판단하여 지정을 요청하는 지역 중에서, 건교부장관이 주택정책심의위를 거쳐 지정토록 하였다.
분양가격 공시에 따른 불필요한 논란을 최소화하기 위해, 사업주체로 하여금 입주자모집공고시에 “분양가 공시내용은 실제 소요된 비용과 다를 수 있고, 다툼의 대상이 되지 않는다”는 문구를 명시토록 의무화하였다.
8. 분양가 심사위원회의 구성 및 운영 방안 마련
총 10명 이내인 시군구별 분양가심사위원회의 위원중 민간위원은 6명 이상으로 구성토록 하되, 민간위원의 임기는 2년으로 연임이 가능하며, 위원장은 민간위원중에서 시군구청장이 위촉하게 된다.
민간위원의 전문성 강화를 위해 다음의 요건을 충족하는 자로 구성하되, 각 요건별로 1인 이상을 포함토록 하였다.
- 법학·경제학·부동산학 등 대학 조교수 이상 1년이상 재직
- 변호사·회계사·세무사·감정평가사로 1년이상 근무
- 토목·건축·주택 분야에서 5년 이상 종사
분양가심사위는 당해지역에서 공동주택에 대한 사업계획승인신청이 있는 날부터 20일 이내에 설치하도록 하여, 주택건설이 사실상 없는 지자체까지 위원회 설치를 강제할 경우 발생될 수 있는 행정낭비를 방지토록 하였다.
또한, 위원회 심사지연에 따른 사업지연을 방지하기 위해 법정 분양승인기간(10일이내, 부득이할 경우 5일 연장가능)이 도과할 경우에는 입주자모집공고가 승인된 것으로 간주하는 규정을 마련(주택공급에관한규칙 개정 입법예고중) 하였다.
9. 구체적인 전매제한 기간을 확정
수도권은 1.11 대책에서 밝힌 바대로 과도한 시세차익에 따른 투기수요 차단을 위해 전매제한기간을 강화하였다.
지방의 투기과열지구의 경우에는, 수도권에 비해 투기 우려가 낮은 점 등을 고려하여 현행수준을 유지하되, 지방내 비투기과열지구는 현재는 전매제한이 없으나, 법 개정으로 분양가상한제가 적용되는 모든 주택은 전매제한을 두어야 함에 따라, 6월의 전매제한기간을 설정하였다.
10. 토지임대부 분양주택 및 환매조건부 분양주택 시범사업
《시범사업 개요》
수도권내 주공의 사업장을 대상으로, 금년 10월중에 토지임대부 및 환매조건부 분양주택을 시범 공급할 예정이다.
《토지임대부 분양주택 공급조건》
건축부분의 분양가는 분양가상한제를 적용하여 금년 7월에 고시되는 기본형 건축비를 적용하여 산정하고, 토지부분의 임대료는 현 공공택지 공급가격을 기준으로주공의 자본비용율을 고려하여 책정하도록 하였다.
토지의 임대기간은 30년으로 하고, 임대료는 2년마다 갱신하되, 당해 시군구 평균 지가변동률을 고려하여 조정하며, 입주자 보호를 위해 증액한도는 2년간 5%를 넘지 못하도록 하였다.
토지임대부 분양주택의 공급 대상자는 현행 주택공급에 관한 규칙에 따른 일반 청약자격자와 동일하게 하였다.
《환매조건부 분양주택 공급조건》
주택분양가는 분양가상한제를 적용하여 산정하되, 택지공급가격 조정 등을 통해서 일반 분양주택에 비해서는 다소 낮은 가격으로 공급할 계획이다.
다만, 낮은 주택가격으로 인한 초과이윤의 환수를 위해 환매기간을 20년으로 설정하였고, 환매기간내 환매가격은 최초 공급가격에 1년만기 예금이자율을 적용토록 하였다.
* 10년 이내는 주택법 규정에 따라 질병·해외이주·직장이동 등의 사유에 한해 전매허용하고, 10년 이후는 별도 사유없이 환매 가능
환매주택의 공급대상자는 토지임대부 분양주택과 동일하게 일반 청약자격자로 하였다
11. 마이너스 옵션제 시행방안 마련
마이너스옵션으로 설정할 수 있는 품목과 마이너스 옵션이 적용되는 아파트의 기본형건축비는 금년 7월중 별도로 고시하도록 하되, 단열·미장 등의 기초마감 공사, 소방관련 시설, 전기·설비공사 관련 품목 등은 마이너스 옵션에서 제외하였다
마이너스옵션의 시공으로 인한 혼란을 방지하기 위해 마이너스옵션 선택 세대는 동별로 그룹화하여 추첨·배정하고, 마이너스 옵션공사 등에 필요한 구체적인 사항은 별도 기준으로 고시할 예정이다.
플러스 옵션에 대해서는 원칙적으로 불허하였다. 다만, 법으로 허용되는 발코니 확장공사에 한해서 입주자모집공고시 유형 및 이를 포함한 분양가격을 제시토록 하고, 사업계획 승인시 제출한 설계도서에 포함된 품목중 발코니 품목이외에 대해서는 입주자모집 공고시 별도의 플러스옵션 품목으로 제시하지 못하도록 하였다.
12. 기타 개정사항
《조합주택제도 개선》
지역(직장)주택조합제도가 9월 1일부터 시행되는 상한제 등의 회피수단으로 악용되지 않고, 지역 커뮤니티 형성을 위한 주택사업으로 운영되도록 제도를 개선하였다.
조합사업 지연으로 인한 조합원의 피해를 방지하기 위해, 조합설립 인가시에 사업예정지의 소유권의 80%이상과 건설예정세대수의 80%이상의 조합원을 확보하도록 하였다.
* (현행) 20인 이상 조합원 및 사업계획승인신청시 대지소유권 확보
조합원 가입자격을 무주택 실수요자 위주로 개편하기 위해, 청약당첨자는 조합원에 가입하지 못하도록 하고, 사업예정지가 투기과열지구인 경우에는 1년이상의 무주택기간을 도입하고, 공시가격이 5천만원 이하인 소형주택(전용면적 60㎡) 소유자만 조합가입을 허용하였다.
* (현행) 무주택 기간 및 소형주택의 가액에 대한 별도규정 없음
아울러, 등록사업자가 소유한 택지에 대해서는 조합주택용 대지로 사용을 금지하였다.
《역모기지제도 활성화》
이번에는 역모기지 제도 활성화 방안도 마련하였다.
고령자가 주택금융공사의 보증을 받아 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후 생활자금을 대출(역모기지)받는 경우, 담보로 제공하는 주택에 대한 근저당권설정등기시 제1종국민주택채권 매입의무(설정금액의 1%)를 면제하였다.
《주택관리제도 개선》: ‘2008.4.21일부터 시행
건축법에 따른 150세대 이상의 주상복합주택에 대해서도주택법에 의한 공동주택 관리규정을 적용받도록 하였다.
공동주택의 입주자가 입은 재산상 손해를 배상하기 위해 3～5천만원의 보장금액을 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하도록 하였다.
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