최근 서울 강북을 중심으로 소형아파트 전셋값이 오르고 있다. 부동산 시장의 불확실성으로 매매보다는 전세를 선호하고, 청약가점제 시행으로 가점 유지를 위해 전세를 고집하고 있기 때문이다. 게다가 올 가을 이사철이 다가오고 결혼시즌을 앞두고 미리 신혼집을 구하려 다니는 전세수요까지 가세하면서 전셋값이 오름세를 보이고 있는 것이다.
전세금은 대부분 전세입자의 전 재산이자, 내 집 마련을 위한 주춧돌이다. 하지만 전세는 법보다 관례에 따라 적용되는 경우가 많기 때문에 자신의 노력과 지식이 뒷받침돼야 내 전세금을 지킬 수 있다.
부동산정보업체 내집마련정보사(www.yesapt.com)의 도움으로 내 전세금을 확실하게 지키는 방법을 알아보도록 하자.
전세권설정등기 전세금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법이다. 전세권은 물권이기 때문에 경매 진행시 배당요구를 하지 않아도 순위배당을 받는다. 전세는 보증금반환 청구소송을 제기해 승소 판결을 받은 후 그 확정판결문에 의해서만 강제집행을 신청할 수 있지만, 전세권설정등기를 한 전세입자는 직접 경매를 신청하는 것이 가능하다.
또 해당 주소에 계속 거주하지 않아도 되고, 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세(轉傳貰)를 할 수 있다. 그러나 전세권설정등기는 임대인의 동의 없이는 등기 자체가 불가능하다. 절차 또한 복잡해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 한다. 전세권설정등기를 하면 등록세·교육세 등의 비용이 들고, 전세 기간이 끝난 뒤에는 말소등기를 해줘야 한다.
전입신고와 확정일자 전세권설정등기를 할 수 없는 경우에는 입주와 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아 두어야 전세금을 보호받을 수 있다. 전세는 등기가 없어도 입주 및 전입신고를 하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생긴다. 전세 기간 중 소유주가 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 수 있고, 보증금을 돌려주지 않으면 받을 때까지 거주할 수 있다.
예컨대 2007년 9월 11일 입주를 하고 9월 12일 전입신고를 했다면, 9월 13일부터 대항력이 발생한다. 그러나 전입신고를 할 때는 전세 살고 있는 집의 지번·동·호수를 정확하게 기입해야 한다. 대법원 판례에 따르면 동·호수 등의 표시 없이 지번만 기재한 경우, 다세대주택 A동 101호를 B동 101호로 기재한 경우, 1층 101호를 101호만 표기한 경우 등은 대항력을 잃게 된다.
입주 및 전입신고를 마치면 일정 금액 이하인 경우 최우선변제를 받을 수 있다. 최우선변제란 최소한도의 주거생활을 보장한다는 사회정책적인 배려에서 만들어진 제도로, 경매·공매 처분이 되더라도 선순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리를 말한다. 수도권 중 과밀억제구역은 전세보증금이 4천만 원 이하일 경우 주택 값의 1/2 범위 내에서 1천600만 원까지 최우선변제를 받을 수 있다.
또 임차인이 입주와 전입신고를 한 뒤 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 전세는 채권이지만 확정일자를 받으면 물권화가 된다. 확정일자란 그 날짜에 전세계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인 도장을 찍어주는 것이며, 후순위 권리자 또는 일반 채권자보다 우선해 보증금 또는 전세금을 받을 수 있는 권리다. 즉 확정일자를 받으면 전세는 물권은 아니지만 물권처럼 취급받아 후순위 권리에 대해 대항력이 생긴다.
확정일자는 법원·등기소·공증인사무소·동사무소 등에서 받을 수 있다. 확정일자는 반드시 전세계약서 원본이어야 효력이 발생하며, 집주인의 동의 없이 가능하고, 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1천 원)이다.
전세금 보장 신용보험 가입 전세 기간 중 경매 등의 사유로 전세금을 돌려받지 못하거나 계약이 만료됐는데도 전세금을 반환받지 못할 때 보상해주는 보험이다. 세입자 스스로 가입이 가능하며, 간편한 절차를 통해 빠른 시간 안에 전세금 전액을 받을 수 있다.
전세계약이 1년 이상인 전용면적 100㎡ 이하 주택이면 신용보험 가입이 가능하다. 전세계약을 하고 5개월 이내에 서울보증보험의 각 지점에서 가입할 수 있다. 보험료는 전세금의 연 0.75%다. 전세금이 1억 원이면 보험 가입 시 납부해야 할 보험료는 75만 원이다.
집주인이 전세계약이 끝나고 30일이 지났는데도 전세금을 돌려주지 않으면 서울보증보험에 보험금을 청구할 수 있다. 서울보증보험은 보험금 청구 사실을 집주인에게 알리며, 세입자가 집을 비워주면 보험금을 지급한다.
정부는 전세 기간이 끝난 뒤 새로운 세입자가 나타날 때까지 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 막기 위해, 집주인이 전세금 반환 보장 신용보험에 의무적으로 가입하도록 추진하고 있다.
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