올해 부동산 시장은 어느 해보다 우여곡절이 많은 해였다. 새해 첫 달인 1월부터 1.11대책이 발표되면서 연초부터 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙기 시작했고, 분양가상한제와 청약가점제 등의 시행으로 건설업체는 물론 청약자들이 매우 혼란스러운 한해였다.
내집마련정보사(www.yesapt.com)는 2007년 부동산 시장을 달궜던 ‘TOP 10 뉴스’를 뽑아봤다. 2007년 부동산 10대 뉴스에서 단연 1위는 1.11부동산 종합대책이다. 1.11부동산종합대책이 발표되면서 부동산 시장은 냉각기에 접어들기 시작했고 한 해 동안 꾸준히 집값 하락을 이끌어 왔다.
두 번째 이슈는 분양가상한제와 청약가점제 시행을 꼽을 수 있겠다. 분양가상한제가 시행되면서 미분양아파트와 고분양가 아파트를 낳고 있다. 또한 청약가점제 시행으로 청약제도가 대거 개편되면서 청약시장이 혼란 속에 빠져 있다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “1.11부동산종합대책에는 2007년 부동산 시장을 뒤흔든 청약가점제, 분양가상한제, 주택담보대출 억제 등 주요 정책들이 포함되어 있었기 때문에 2007년의 최대 이슈라 할 수 있다”고 말한다.
1.11부동산종합대책
정부는 지난해 11.15대책에 이어 1.11 부동산종합대책을 내놓았다. 수도권과 지방투기과열지구 내 민간아파트에 대한 분양원가 공개, 민간아파트 분양가 인하를 통한 부동산 시장 안정화와 주택담보대출 억제하는 등이 주요 내용이다. 특히 올 하반기 청약 시장에 최대 혼란을 주고 있는 청약가점제와 분양가상한제도 들어 있었다. 이밖에도 1.11대책은 후분양 로드맵 조정과 환매조건부 시법사업, 오피스텔 규제 완화 등 관계법령 또는 지자체 조례 개정이 완료 또는 개정 중에 있다. 1.11부동산종합대책이 발표되면서 버블세븐 지역은 물론 전반적으로 부동산 시장이 하락세를 이어가고 있고 내년 역시 현재의 하락세의 큰 변화가 없을 것으로 전망된다.
분양가상한제 아파트, 주변시세보다 20% 싸진다
정부가 분양가상한제 아파트에 대한 과도한 분양가 상승을 막기 위해 지난 12월 1일부터 ‘새 분양가상한제 적용기준'을 발표했다. 이에 따라 향후 아파트 분양에 미칠 영향에 수요자나 건설업체들의 관심이 쏠리고 있다. 아파트 분양가격은 공급자인 건설회사의 사업성은 물론 수요자들의 주택 구입 패턴에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.
분양가상한제 시행으로 분양가가 다소 저렴해진다는 장점이 있으나 향후 이 정책이 아파트 가격 상승을 낳을 수 있다는 여론도 많다. 건설업체 입장에서는 건설업체의 수익과 직결되는 분양가를 규제하게 되면 수익이 안되는 사업은 아예 포기를 하게 될 것이고 이렇게 되면 공급 축소로 이어지기 때문에 수요 대비 공급의 법칙상 다시 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 것이다.
청약가점제 도입 ‘내집마련 전략 다시 짜라’
지난 9월부터 청약가점제가 시행됐다. 청약가점제는 부양가족수가 많고, 무주택기간이 길고, 청약통장 가입기간이 길수록 유리한 청약 제도다. 청약가점제 시행 초기로 청약 가점 산정을 잘못 해 당첨이 대거 취소되는 등 문제점이 많이 발생해 청약자간의 혼란스러움이 극해지고 있다.
청약가점제가 도입되면서 청약시장에 두드러지게 나타난 현상은 쏠림현상이다. 일단 당첨이 되면 최고 10년까지 청약자격이 제한(전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 수도권 10년ㆍ기타지역 5년, 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대해서는 수도권 5년ㆍ기타지역 3년)되는 불이익을 받기 때문에 청약통장 사용이 신중해지면서 보다 유망한 곳에 투자하기를 선호함에 따라 쏠림현상과 미분양으로 양극화가 뚜렷해지고 있는 것이다.
금융권 DTI규제, 주택시장 꽁꽁 얼리나
지난 3월부터 총부채 상환비율(DTI)이 40~50%가 적용됐다. 기존에는 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 아파트로서 6억원 이상 고가 주택 구입시 40% 수준의 DTI를 적용해 왔다. 대출액이 1억원을 초과하면 DTI 40%, 1억원 이하는 50%, 대출금이 5천만원 이하이면 DTI를 적용받지 않는다. 7월부터는 투기 및 수도권 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트의 중도금 집단 대출도 DTI 60%를 적용 받게 됐다. 또 8월부터 은행권에 이어 제2금융권에서도 주택담보대출 심사기준이 한층 강화됐다. 보험사는 은행과 똑같이 총부채상환비율(DTI)을 적용하고, 저축은행 등 비은행금융회사는 3억원 이하 아파트에 대해서만 다소 완화된 기준을 적용한 것.
주택담보대출 규제 강화로 빚을 내어서 집을 매입하기가 더욱 힘들어지면서 주택가격이 크게 하락세를 보였다. 대부분 내집마련 수요자들이 본인의 여유자금으로 내집마련을 하는 경우는 극히 드물고 대출의 힘을 이용하는 경우가 많기 때문이다.
서울 최대 관심지 은평뉴타운
2007년 청약시장에서 가장 큰 이슈를 꼽는다면 단연 은평뉴타운이다. 은평뉴타운은 서울의 첫 시도인 택지지구와 뉴타운이라는 점에서 우선 청약자들의 마음을 사로잡았고, 두 번째는 낮은 분양가로 청약자들의 마음에 확신을 줬다.
은평구 진관내·외동 일대 347만㎡의 은평뉴타운은 새로 주거지가 조성돼 신도시나 마찬가지다. 전원형 생태도시로 개발되는 이곳은 북한산 등으로 둘러싸여 자연환경이 좋고 도심과 가까운 지리적 이점을 갖고 있다. 지하철 3호선 구파발역이 지구를 지난다. 통일로 등으로 도심과 이어진다. 지난 11월 5일 발표했던 분양가에 비해 2만8000~31만4000원 낮춰 939만7000~1348만6000원으로 확정되면서 은평뉴타운의 관심은 더욱 증폭됐다.
분양가상한제 막바지 분양 증가
분양가상한제는 9월 1일 이전에 사업승인신청을 하고 12월 1일 이전에 분양승인신청을 하면 분양가상한제를 피하게 된다. 이에 따라 건설업체들은 분양가상한제를 피하기 위해 12월 1일 이전에 분양승인을 대거 신청하면서 12월 분양 물량이 대거 쏟아졌다. 내집마련정보사에 따르면 12월 전국에서 분양될 아파트는 8만1천600여가구이다. 상한제를 피하기 위한 민간 아파트 분양물량이 크게 증가하면서 미분양 아파트는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 올해 미분양아파트 수가 사상 최대에 달할 수 있다는 우려까지 나오고 있다.
잇따른 배짱 고분양가
지난 9월부터 분양가상한제가 시행되면서 11월 말 분양승인 신청을 한 업체들이 분양가를 크게 올렸다. 매매가보다 높게 책정된 분양가는 인근 시세를 끌어올려 서민의 내집마련을 더 어렵게 만든다. 부동산정보업체가 올 1∼10월과 지난해 1∼10월 전국 매매가와 분양가를 비교한 결과 매매가는 10.88% 오른 반면 분양가는 23.56%로 2배 이상 올랐다. 지방 광역시는 매매가가 1.77% 오른 반면 분양가는 16.86%나 뛰었다.
주택수요 ‘뚝’...미분양 불길 수도권 확산
분양가상한제 시행이후 미분양사태가 지방은 물론 수도권까지 확산되고 있다. 미분양 위주로 미분양이 속출했지만 이제는 수도권 택지지구 내에서도 미분양 사태가 빈번해지고 있다. 특히 잘 갖춰진 기반시설과 입지 여건으로 주목을 받아왔던 파주신도시에서 조차 미분양이 발생하면서 이제는 미분양의 지방의 문제만이 아니게 됐다. 정부가 수도권 주택난을 해소하기 위해 추진한 2기신도시중 하나인 파주신도시에서는 11월 말 6개업체가 동시분양을 했다. 특별공급분을 포함해 5천68가구 중 1천69가구가 미분양으로 남았다. 미분양률이 21.1%에 이른다.
반값아파트 흥행실패
반값 아파트란 현 분양시스템에서 과도하게 높은 초기 분양가를 대폭 감소시킴으로써 무주택 서민이 훨씬 쉽게 자기 집을 소유할 수 있도록 하기 위해 만들어진 정책적 제도이다. 하지만 반값 아파트란 이것을 건물만 분양하고 토지는 국가에서 임대하는 것으로 하자는 게 반값아파트의 요지라고 할 수 있다. 반값 아파트 시범단지로 알려졌던 경기도 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트의 분양가격이 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정되어서 당초 정부가 발표한 반값 아파트와는 큰 차이를 보이고 있다.
북고 남저(강북은 오르고 강남은 떨어지고)
잇따른 재건축 아파트 규제로 재건축 아파트가 몰려 있는 강남권 일대 아파트값은 급하락하는 가운데서 강북권에 소재한 아파트값은 꾸준히 상승세를 보였다. 강북권에는 재개발 및 뉴타운 등 탄탄한 개발 사업이라는 메리트가 있고, 또한 부동산 시장 전망이 예측하기 힘들어질 정도로 불안하자 투자자들이 위험성이 큰 강남권보다는 안전한 강북권으로 몰리면서 강남 집값은 떨어지고 강북 집값은 오르는 역전 현상이 벌어졌다.
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