무자년 부동산시장은 온통 부동산 규제완화 였음에도 불구하고 떨어지고 있는 집값과 미분양에 대한 얘기들로만 가득했다. 심지어 부동산 대폭락이니 반값아파트니 하는 말이 등장할 정도로 사태가 심각해졌다. 경매시장이라고 예외일 수 없는 법. 2008년 경매시장의 특징을 한마디로 ‘아파트시장 약세’로 표현할 수 있을 정도로 아파트 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 등 경매시장 3대지표 모두가 하락세를 면치 못했다.
2009년 경매시장이 더욱 궁금해지는 상황이다. 2008년 한해 주택 경매시장을 결산해보고 2009년에는 어떤 변화된 모습을 보일지 간략하게 전망해보기로 한다.
[2008년 결산]
-경매물건 증가세로 전환
2008년 11월말 기준 전국에서 총 28만1385건이 경매에 부쳐졌다. 지난해 31만7792건 대비 88.5% 수준이지만 하반기부터 경매물건이 증가해왔던 것을 감안하면 올해도 2007년과 비슷한 선에서 마무리될 것으로 보인다. 전국 경매물건은 2005년 48만6502건으로 정점을 이룬 후 2년 연속 감소세를 기록해왔다.
아파트 경매물건만 놓고 보면 11월말 현재 전국에서 6만5214건이 경매 진행돼 이미 지난해 6만4432건을 넘어섰다. 수도권(서울 포함)은 1만4683건으로 아직 지난해 1만5387건 대비 95.4% 수준이지만 최근의 동향으로 보아 올해 1만6000건 이상으로 지난해 수준을 훨씬 웃돌 것으로 예상된다.
2006년 들어서부터 최근까지 최대의 황금기를 구가했던 연립·다세대 경매물건은 총 2만2081건으로 지난해 3만1455건 대비 29.8% 감소했다. 외환위기 이래 최대 물량이 쏟아져 나온 2004년 11만6860건 대비 5분의 1수준으로 줄었다. 다만 지난 9월 1699건으로 최저치를 기록한 이후 2개월 연속 경매물건이 증가하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다.
아파트 만큼이나 힘든 시기를 보냈던 상가는 지난해 6만714건 대비 91.8% 수준인 5만5761건이, 2005년 8.31대책 후 인기가 급락한 토지는 2007년보다 1만여건 적은 8만8438건이 쏟아졌다. 특히 토지는 2005년 8만6501건을 저점으로 3년 연속 증가세를 기록하고 있다.
-아파트 트리플 약세, 연립·다세대도 주춤
올해 전국 아파트 경매시장은 트리플 약세를 기록할 정도로 시장이 침체됐다. 2007년 낙찰가율 84.21%에서 올해 11월말 현재 기준 81.71%로, 낙찰률 36.77%에서 35.79%로, 경쟁률은 4.6대1에서 4.5대1로 하락했다. 수도권은 낙찰가율 92.19%→86.19%, 낙찰률 42.17%→34.20%로 대폭 떨어졌을 정도로 사정이 더욱 좋지 않았다. 입찰 경쟁률만 6.3대1에서 6.7대1로 소폭 상승했을 뿐이다.
재건축·재개발, 뉴타운, 경전철, 공원화사업 등 각종 개발호재를 안고 가격이 폭등했던 연립·다세대 인기는 2007년에 이어 2008년에도 지속됐으나, 2007년에 비해 다소 약세를 보였다. 2008년 11월말 현재 기준 연립·다세대 전국 평균 낙찰가율은 95.83%로 지난해 97.95% 대비 2.12%p가 하락했다.
물론 개발호재의 중심에 있었던 수도권의 경우 지난해 106.30%에서 올해 108.67%로 오히려 2.37%p 상승했지만, 월별로 살펴보면 하락폭은 아파트 이상 못지않다. 즉 2008년 5월 119.22%로 정점을 이룬 후 9월 96.16%로 무려 23.1%p가 떨어졌고, 이후 11월 93.22%를 기록하기까지 6개월 연속 하락세를 보이고 있다. 그간 지분값이 지나치게 오른 데다 최근의 전반적인 주택시장 침체로 인한 투자심리 위축이 고스란히 연립·다세대에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.
상가는 56.16%, 토지는 88.20%로 지난해 대비 각각 1.07%p, 0.27%p 하락하여 약세를 면치 못했다. 상가는 실물경기침체로 인한 공실률 증가로, 토지는 일반시장에서의 토지거래허가규제를 비롯하여 부재지주에 대한 양도소득세 중과, 종합부동산세 등 이중삼중 규제로 좀처럼 상승세를 타고 있지 못하고 있는 것이 주된 원인으로 보인다.
-강남권은 최악의 한해!
고가아파트가 많이 분포된 강남권(강남구, 서초구, 송파구) 아파트시장은 역대 최악이라 할 만큼 상황이 좋지 않았다. 우선 경매물건이 올 한해 1212건이 쏟아져 나와 이미 지난해 1086건을 훌쩍 뛰어 넘었고, 낙찰가율은 79.5%로 지난해 86.05% 대비 6.55%p가 떨어졌다. 80%선이 무너지면서 서울 평균 85.63%보다 6.13%p 더 낮은 낙찰가율을 기록했다.
서울지역 최대의 입주물량 여파에 시달렸던 송파구는 같은 기간 90.18%에서 78.30%로 낙찰가율이 무려 11.88%p나 빠졌다. 강남권 아파트의 경우 2008년 10월 71.0%, 11월 71.11%로 경매통계가 공식 집계된 2000년 이래 가장 낮은 수치를 보이기도 했다. 낙찰률도 26.49%로 지난해 32.78% 대비 6.29%p가 빠졌으며, 입찰경쟁률만 2007년에 이어 4.7대1로 비슷하게 나타났다.
-오피스텔 어부지리로 인기 상승
올해 새롭게 주목받았던 종목은 오피스텔이다. 오피스텔이 대다수를 차지하는 업무시설의 평균 낙찰가율(11월말 기준)은 전국 69.99%, 수도권 76.86%, 서울 82.74%로 2007년 대비 각각 4.48%p, 8.87%p, 8.29%p 상승했다. 대출규제, 세금부담 등으로 중대형 고가아파트 인기가 시들해지면서 상대적으로 이들 규제에서 자유로운 오피스텔 및 소형 아파트가 가격상승을 주도했고 더불어 이들 종목은 경매시장에서도 인기를 끌었다.
[2009년 전망]
2009년 경매시장의 관심사는 무엇보다 경매물건이 2008년보다 늘어날 것이냐 하는 점과 아파트 경매 낙찰가율의 하락세가 지속될 것이냐 하는 점이다.
-경매물건 올해보다 더 늘어 33만건 정도 예상
경매물건은 2008년보다 늘어날 소지가 다분하다. 대내외적인 경제여건이 심각한 상황에 이르고 있고, 미분양아파트가 계속 쏟아져 나오고 있다. 게다가 2009년 경제성장률이 6~7%는커녕 4%대 달성도 어렵다는 비관론이 우세하다. 또한 주택담보대출금리가 이미 8%를 넘어 9%에 이르고 있고, 설상가상으로 아파트값 하락에 따른 담보가치 하락으로 담보대출자의 대출상환압력이 점차 커지고 있다.
미분양아파트의 경매물건 가세, 금융기관의 채권회수 노력, 실물경기침체에 따른 소득감소로 인한 원리금 상환 지연에 따른 경매물건 증가로 2009년 경매물건은 전국적으로 올해나 지난해 수준을 넘는 33만건 정도 쏟아져 나올 가능성이 있다. 시장여건이 회복세로 전환돼도 내년 경매시장에 나오는 물건은 올해 하반기나 내년 상반기의 경기불황이 반영되어 경매신청된 물건들이 주를 이루기 때문이다.
-낙찰가율 저점 인식, 상승세로의 반전 가능성 조짐
낙찰가율의 하향 안정세로 가격경쟁력이 있다고 판단한 투자자들이 다시금 경매시장으로 몰리면서 낙찰가율이 상승할 가능성을 배제할 수 없다. 특히 2008년 MB정부 규제완화의 최대 수혜대상이 되고 있는 중대형 고가아파트를 중심으로 낙찰가율이 상승할 여지가 있다. 또한 최근 발표한 1세대 다주택자 양도세 중과 완화는 대내외적인 경기요인만 아니라면 거래를 활성화시킬 수 있는 상당한 호재로 작용하기에 충분하다.
연립·다세대는 서울 및 수도권에 여전한 개발호재로, 토지는 그린벨트 해제, 공장용지·농지·산지에 대한 규제완화 등 MB정부 부동산정책을 통한 투자수요 증가로 낙찰가율 하락세가 멈춰질 것으로 보인다.
기타 특별한 호재가 없는 상가의 경우 MB정부의 ‘7.4.7 공약’ 의 대폭적인 수정이 불가피할 정도로 국내외적인 경기상황마저 좋지 않은 만큼 2009년 역시 60% 내외의 낮은 낙찰가율 기조를 이어갈 것으로 보여지는 종목이다. 올해 반짝 인기를 끌었던 오피스텔은 부동산가격의 전반적인 하락세에 영향을 받아 추가 상승에 대한 탄력을 받기는 어렵고, 올해보다 다소 낮은 낙찰가율을 형성할 전망이다.
경매물건은 늘고 낙찰가율은 저점이라 할 만큼 떨어져 있는 상황. 최적의 경매투자여건이 조성되고 있다는 뜻이다. 특히 그간의 MB부동산대책은 수도권 중대형아파트 및 그린벨트해제 예정지역 토지, 도심권내 연립·다세대, 역세권 오피스텔 및 상가로의 투자방향을 일러주는 것이기도 하다. 경매시장 역시 이들 종목 및 지역을 중심으로 투자자들이 움직이고 더불어 낙찰가율도 하락세에서 상승세로 반전될 것으로 전망되는 것이 2009년 경매시장이다.
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