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‘전세대란’은 없다 10월 이후에는 안정화 될 것 |
| 정부는 핵가족화, 1인 가구, 독신가구, 맞벌이 부부 등이 늘어남에 따라 재건축, 재개발 등을 통해 신규주택을 지을 때 의무적으로 일정비율을 소형평형으로 채우는 소형주택 의무... |
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| ‘전세대란’은 없다 |
| 10월 이후에는 안정화 될 것 |
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| 건교부 강팔문 주거복지본부장 | 요즘 본격적인 가을 이사철을 맞아 수도권, 서울 등
일부지역에서 전세값이 많이 오른다는 걱정의 목소리가 많다.
전세는 집 없는 서민들의 주거와 생활안정에 직결되는 중요한
문제이기 때문에 정부는 최근 전세시장의 움직임을 예의주시하면서 전세값 안정을 위해 기존 정책을 차질없이 추진하고 있다.
그런데 계절적인 요인으로 생긴 최근 전세시장의 국지적인 불안 움직임을 일부 언론들이 '전세대란' 등으로 과장
보도함으로써 오히려 전세시장의 불안을 증폭시켜 궁극적으로 서민 주거안정을 해치지 않을까 걱정된다.
최근 국지적 불안은 계절적 요인에
기인
본격적인 가을 이사철을 앞둔 지난달 전국 전세가격 월간 상승률은 0.2%로 비교적 안정세를
유지했지만 수도권과 서울은 각각 0.4% 상승했다.
그러나 수도권 지역의 경우 1999년 이후 8월 평균 상승률인
1.1%와 서울의 과거 20년간 8월 평균상승률인 0.8%를 하회하는 수준으로, '전세값 폭등' 으로 볼 수 없다. 특히 최근
상대적으로 많이 오른 서울 강북지역의 8월 아파트 전세가격 상승률은 0.6%로, 과거 20년 평균 상승률인 1.3%보다 낮은
수준이다. 2001년 8월(2.8%), 2002년 8월(2.3%)보다도 낮다.
보통 8~9월은 이사철과 결혼시즌 등
계절적 요인으로 전세값이 국지적 불안 움직임을 보여왔다. 올해는 특히 이른바 '쌍춘년 효과'로 인해 예년보다 결혼으로 인한 전세수요가
늘었다. 또 전세값이 많이 떨어졌던 2004년 전세계약분이 올해 갱신되면서 전세값이 현실화되는 요인도 일부 작용하고 있다.
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| 최근 이사철, 결혼시즌 등 계절적 요인으로 일부 지역을 중심으로 오른 전세값은 다음달 계절적 요인이 사라지면서 점차
안정될 것으로 보인다. |
정부는 지난 11일 민간 시세정보업체 대표, 관련
전문가들과 함께 최근 전세시장 동향을 점검했다. 이날 참석자들은 현재 전세시장의 국지적 불안양상은 주로 계절적 요인에 기인한다는데
동의했다.
또 그동안 지속된 저금리 기조로 인해 임대인의 월세 선호도가 높아져 기존 전세물량의 일부가 월세물량으로
전환돼 전세물건 공급이 감소됐다. 여기에 향후 집값안정 내지 하락에 대한 기대로 주택 구매수요의 일부가 전세수요로 전환되는 것도
전세시장 불안정의 원인으로 지적된다.
하지만 이러한 요인들이 전세시장의 구조적 불안을 야기할 만큼 심각하지는 않은 것으로
보인다.
계절적 요인 해소되는 10월 이후에는 안정될
것
따라서 현재 전세시장의 국지적 불안 양상은 주로 계절적 요인에 따른 것이기 때문에 이러한 계절적
요인이 해소되는 10월 이후에는 전세시장이 전반적으로 안정될 것으로 전망된다.
이러한 전망은 과거 1980년대 말과
외환위기 이후 등 주택부족 시기에도 예외없이 10월마다 전세값 상승률이 대폭 둔화된 과거 추세에 의해 뒷받침된다.
한편 그 동안 지속적인 주택공급 확대로 주택보급률(지난해 전국
105.9%, 수도권 96.8%)이 예전보다 크게 높아져 전세가격 안정기반이 확보된 것도 전세값 폭등이 반복되던 과거 1980,
90년대와 달리 향후 전세시장 안정요인으로 작용할 것이다.
특히 내년부터 국민임대주택과 수도권 아파트 입주물량이 풍부해
전세가격의 지속적인 상승에는 한계가 있을 것이다.
국민임대주택의 경우 2003년 이후 본격화된 사업승인 물량으로 인해 내년부터
분양, 입주물량이 급증할 전망이다. 수도권, 서울의 아파트 입주물량도 점차 확대될 전망이어서 앞으로 공급기반은 더욱 공고해 질
것이다.
최근 일부 언론은 8.31정책이 현재 전세대란을 야기했다고 주장하고
있다. 그러나 이러한 주장은 오히려 전세시장과 주택시장 전반의 불안정을 조장하는 측면이 있다.
1999년 봄 이사철을
제외하고 과거 매매가 하락기에 전세가도 하락했던 점을 감안할 때 8.31정책 효과로 점차 집값이 안정됨에 따라 앞으로 전세값도 안정될
것으로 보인다.
시중에 떠돌고 있는 근거없는 4가지 주장에 대해 차례로 살펴보자.
#1.'집값 눈치보기’로 실수요층이 내집 마련을 꺼리고
있다?
정부는 또한 최근 집값이 안정되면서 실수요자들이 내집 마련을 미루는 바람에
전세시장의 불안이 가중되는 구조적인 측면도 있다고 본다. 8.31정책 이후 다수 국민이 앞으로 집값이 안 오르거나 떨어질 것으로 보고
있으며, 집값 안정 전망이 힘을 얻으면서 집을 사기보다 전세를 구하는 수요가 늘어나고 있다. 이러한 상황은 8.31정책의 부작용이
아니라 제대로 작동하고 있다는 얘기다.
#2. 보유세 중과
등 세부담이 전세대란을 야기?
보유세 중과 등으로 주택보유에 따른 불이익이 커져 주택구입을
꺼리면서 전세수요가 늘고, 집주인이 늘어난 세 부담을 세입자에게 전가시켜 전세가격이 상승하고 있다는 주장도 있다. 세부담을 충당하기
위해 종전 전세를 월세로 함에 따라 전세가 줄고 있다고는 주장도 나온다.
그러나 종합부동산세 대상인
공시가격 6억 원 초과 고가주택은 올해 초 기준으로 16만 5,860가구로, 전체(1,297만 7024가구)의 약 1.28%(세대별
합산시 다소 증가) 정도에 불과하다. 또 대부분은 서울 강남지역에 집중되어 있다. 전국 공시가격 기준 6억 이상 공동주택(14만
391가구) 중 서울 강남3구에 전체의 77.6%인 10만 8,883가구가 몰려 있다.
하지만 강남3구의 지난달
전세가격 상승률은 △강남구 0.3% △서초구 0.2% △송파구 0.2%로, 같은기간 강북지역(0.6%)이나 수도권(0.4%)보다 낮은
것으로 나타났다.
또 8.31정책의 여파로 전세가 월세로 전환되고 있다는 주장은 사실을 왜곡하는 것이다.
월세
전환은 그동안 지속된 저금리에 기인하는 것으로 보는 것이 타당하다. 왜냐하면 주택임대차 계약 중 전세 비중이 지난해 8.31정책 발표
당시 57.4%에서 지난 8월 57.3%로 거의 변화가 없었다.
또 통계청‘인구·주택 총조사’에 따르면 거처 점유형태 중
월세는 2000년 211만 3,243가구에서 지난해 301만 1,855 가구로, 지난 5년간 43%(89만8,612 가구) 늘었다.
이는 저금리에 따른 월세 전환 뿐 아니라 같은기간 월세로 집계되는 임대주택이 약 51만 2,334가구 늘어난 데 따른 것이다.
결론적으로 세부담 증가때문에 전세대란이 왔다는 주장은 근거가 약하고, 설사 맞더라도 일부에 국한된 사례이기 때문에 전체
전세시장에 구조적인 문제를 야기할 수준은 아니다.
#3.
독신가구와 맞벌이부부 증가에 따른 시장변화를 반영하지 못했다?
정부는 핵가족화, 1인
가구, 독신가구, 맞벌이 부부 등이 늘어남에 따라 재건축, 재개발 등을 통해 신규주택을 지을 때 의무적으로 일정비율을 소형평형으로
채우는 소형주택 의무비율을 운영하고 있다.
그동안 일부 언론은 이러한 규정이 지나친 규제이기 때문에 완화해야 한다고
주장했는데, 이번에는 반대로 독신가구, 1인 가구에게 필요한 소형평형 공급이 부족해서 전세난이 왔다고 주장하고 있다.
언론은 현실에 대한 객관적 분석보다 정부 정책비판에만 몰두하다보니 사안마다 정반대의 목소리를 내게 되는 것이다.
#4. 재건축 규제로 공급물량이 축소돼 전세대란이
야기되었다?
그 동안 재건축 아파트에 투기수요가 몰려 인근 집값을 자극하고 다시 재건축
아파트 값이 오르는 악순환이 반복됨에 따라 정부는 재건축 규제를 합리화했다.
일부에서는 이러한 재건축 규제때문에 강남
등에서 주택공급이 부족해져 지금의 전세대란이 생겼다고 주장한다.
그러나 재건축 수요가 많은 강남지역의 경우 지난달
전세값 상승률이 0.2%로, 수도권 등 다른지역에 비해서 낮다. 특히 강남3구의 월간 상승률은 다른 지역보다 안정되어 있어 재건축
규제로 인해 전세대란이 야기되었다는 주장은 사실을 침소봉대한 측면이 있다.
또 실제로 강남지역의 남은 재건축단지는
대부분 중고밀도이기 때문에 재건축을 하더라도 주택 순증효과는 5~10%에 불과하다. 따라서 재건축 정책을 대폭 완화하면 주택은 별로
늘지 않고, 재건축 이주 수요로 인해 인근지역 전세값만 오를 우려가 크다.
또 소형주택 의무건설 비율을 완화하면 대형
주택만 공급돼 주택공급 확대를 통한 시장안정 효과는 적고, 시장불안만 자극할 것으로 보인다.
정부는 8.31정책에 따라
2010년까지 송파 신도시 개발, 수도권 기존 택지지구 확대, 강북 광역개발 등을 통해 수도권에 매년 30만 가구의 주택을 공급할
계획이다. 이러한 정부의 공급확대 정책은 현재 차질없이 추진 중이다.
앞으로도 서민생활과 직결되는 전세시장 안정위해
최선
전세가격은 서민생활과 직결된다는 점을 정부는 분명히 인식하고 있고, 지금도 전세시장의 안정을
위해 단기·중장기 정책을 마련해 차질없이 시행하고 있다.
우선 단기적으로 영세민·근로자 전세자금을 저리로 지원하는 등
저소득층 전세자금 지원을 강화하고 있다.
올해 영세민·근로자 전세자금 지원액을 당초 1조 6,000억 원보다 늘어난 총 2조
원을 지원할 계획이다. 이에 따라 추가로 2만가구 이상이 연 2~4.5%의 저리 자금 혜택을 볼 것으로 기대된다.
또
신용도가 낮아 대출이 어려운 분들도 은행 대출을 받을 수 있도록 주택금융공사의 신용보증대상을 확대하고, 신용 보증이 어려운 분들께는
전세보증금 반환채권을 은행에 제출하는 방식을 통해 대출을 받을 수 있도록 했다. 한편 주택구입 자금 지원도 지속적으로 확대해 가고
있다.
중·장기적으로는 장기임대주택을 늘려 서민주거공간을 꾸준히 확충하고 있다.
우선 국민임대주택 100만 가구
건설계획을 차질없이 추진하고 있으며, 도심 내 저소득층을 위한 다가구 매입·전세임대 등 맞춤형 임대주택을 올해 1만 가구, 내년부터는
매년 1만 3000가구씩 공급할 계획이다.
한편 내집마련 가능계층을 위해서는 분양전환 ‘10년 임대주택’을
2012년까지 25만 가구 공급할 계획이다. 또 택지·세제 등 인센티브를 통해 민간 장기임대 주택 건설도 활성화시킬 계획이다.
특히 정부는 건교부, 재경부 등 관계기관 합동으로 서울·수도권 일부 등 최근 전세시장이 불안한 지역을 중심으로
현장점검을 실시할 예정이다.
이를 바탕으로 세입자 등 실수요자에게 원활하게 전세자금이 대출될 수 있도록 노력할 것이다.
마지막으로 이 글을 빌어 최근 전세문제로 걱정하고 계신 국민들께 심심한 위로의 말씀을 드리며, 정부는 앞으로도 서민
주거안정을 최우선의 과제로 설정해 정책의 실효성을 높이기 위해 최선을 다할 것이다. |
| ‘전세대란’은 없다 |
| 10월 이후에는 안정화 될 것 |
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| 건교부 강팔문 주거복지본부장 | 요즘 본격적인 가을 이사철을 맞아 수도권, 서울 등
일부지역에서 전세값이 많이 오른다는 걱정의 목소리가 많다.
전세는 집 없는 서민들의 주거와 생활안정에 직결되는 중요한
문제이기 때문에 정부는 최근 전세시장의 움직임을 예의주시하면서 전세값 안정을 위해 기존 정책을 차질없이 추진하고 있다.
그런데 계절적인 요인으로 생긴 최근 전세시장의 국지적인 불안 움직임을 일부 언론들이 '전세대란' 등으로 과장
보도함으로써 오히려 전세시장의 불안을 증폭시켜 궁극적으로 서민 주거안정을 해치지 않을까 걱정된다.
최근 국지적 불안은 계절적 요인에
기인
본격적인 가을 이사철을 앞둔 지난달 전국 전세가격 월간 상승률은 0.2%로 비교적 안정세를
유지했지만 수도권과 서울은 각각 0.4% 상승했다.
그러나 수도권 지역의 경우 1999년 이후 8월 평균 상승률인
1.1%와 서울의 과거 20년간 8월 평균상승률인 0.8%를 하회하는 수준으로, '전세값 폭등' 으로 볼 수 없다. 특히 최근
상대적으로 많이 오른 서울 강북지역의 8월 아파트 전세가격 상승률은 0.6%로, 과거 20년 평균 상승률인 1.3%보다 낮은
수준이다. 2001년 8월(2.8%), 2002년 8월(2.3%)보다도 낮다.
보통 8~9월은 이사철과 결혼시즌 등
계절적 요인으로 전세값이 국지적 불안 움직임을 보여왔다. 올해는 특히 이른바 '쌍춘년 효과'로 인해 예년보다 결혼으로 인한 전세수요가
늘었다. 또 전세값이 많이 떨어졌던 2004년 전세계약분이 올해 갱신되면서 전세값이 현실화되는 요인도 일부 작용하고 있다.
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| 최근 이사철, 결혼시즌 등 계절적 요인으로 일부 지역을 중심으로 오른 전세값은 다음달 계절적 요인이 사라지면서 점차
안정될 것으로 보인다. |
정부는 지난 11일 민간 시세정보업체 대표, 관련
전문가들과 함께 최근 전세시장 동향을 점검했다. 이날 참석자들은 현재 전세시장의 국지적 불안양상은 주로 계절적 요인에 기인한다는데
동의했다.
또 그동안 지속된 저금리 기조로 인해 임대인의 월세 선호도가 높아져 기존 전세물량의 일부가 월세물량으로
전환돼 전세물건 공급이 감소됐다. 여기에 향후 집값안정 내지 하락에 대한 기대로 주택 구매수요의 일부가 전세수요로 전환되는 것도
전세시장 불안정의 원인으로 지적된다.
하지만 이러한 요인들이 전세시장의 구조적 불안을 야기할 만큼 심각하지는 않은 것으로
보인다.
계절적 요인 해소되는 10월 이후에는 안정될
것
따라서 현재 전세시장의 국지적 불안 양상은 주로 계절적 요인에 따른 것이기 때문에 이러한 계절적
요인이 해소되는 10월 이후에는 전세시장이 전반적으로 안정될 것으로 전망된다.
이러한 전망은 과거 1980년대 말과
외환위기 이후 등 주택부족 시기에도 예외없이 10월마다 전세값 상승률이 대폭 둔화된 과거 추세에 의해 뒷받침된다.
한편 그 동안 지속적인 주택공급 확대로 주택보급률(지난해 전국
105.9%, 수도권 96.8%)이 예전보다 크게 높아져 전세가격 안정기반이 확보된 것도 전세값 폭등이 반복되던 과거 1980,
90년대와 달리 향후 전세시장 안정요인으로 작용할 것이다.
특히 내년부터 국민임대주택과 수도권 아파트 입주물량이 풍부해
전세가격의 지속적인 상승에는 한계가 있을 것이다.
국민임대주택의 경우 2003년 이후 본격화된 사업승인 물량으로 인해 내년부터
분양, 입주물량이 급증할 전망이다. 수도권, 서울의 아파트 입주물량도 점차 확대될 전망이어서 앞으로 공급기반은 더욱 공고해 질
것이다.
최근 일부 언론은 8.31정책이 현재 전세대란을 야기했다고 주장하고
있다. 그러나 이러한 주장은 오히려 전세시장과 주택시장 전반의 불안정을 조장하는 측면이 있다.
1999년 봄 이사철을
제외하고 과거 매매가 하락기에 전세가도 하락했던 점을 감안할 때 8.31정책 효과로 점차 집값이 안정됨에 따라 앞으로 전세값도 안정될
것으로 보인다.
시중에 떠돌고 있는 근거없는 4가지 주장에 대해 차례로 살펴보자.
#1.'집값 눈치보기’로 실수요층이 내집 마련을 꺼리고
있다?
정부는 또한 최근 집값이 안정되면서 실수요자들이 내집 마련을 미루는 바람에
전세시장의 불안이 가중되는 구조적인 측면도 있다고 본다. 8.31정책 이후 다수 국민이 앞으로 집값이 안 오르거나 떨어질 것으로 보고
있으며, 집값 안정 전망이 힘을 얻으면서 집을 사기보다 전세를 구하는 수요가 늘어나고 있다. 이러한 상황은 8.31정책의 부작용이
아니라 제대로 작동하고 있다는 얘기다.
#2. 보유세 중과
등 세부담이 전세대란을 야기?
보유세 중과 등으로 주택보유에 따른 불이익이 커져 주택구입을
꺼리면서 전세수요가 늘고, 집주인이 늘어난 세 부담을 세입자에게 전가시켜 전세가격이 상승하고 있다는 주장도 있다. 세부담을 충당하기
위해 종전 전세를 월세로 함에 따라 전세가 줄고 있다고는 주장도 나온다.
그러나 종합부동산세 대상인
공시가격 6억 원 초과 고가주택은 올해 초 기준으로 16만 5,860가구로, 전체(1,297만 7024가구)의 약 1.28%(세대별
합산시 다소 증가) 정도에 불과하다. 또 대부분은 서울 강남지역에 집중되어 있다. 전국 공시가격 기준 6억 이상 공동주택(14만
391가구) 중 서울 강남3구에 전체의 77.6%인 10만 8,883가구가 몰려 있다.
하지만 강남3구의 지난달
전세가격 상승률은 △강남구 0.3% △서초구 0.2% △송파구 0.2%로, 같은기간 강북지역(0.6%)이나 수도권(0.4%)보다 낮은
것으로 나타났다.
또 8.31정책의 여파로 전세가 월세로 전환되고 있다는 주장은 사실을 왜곡하는 것이다.
월세
전환은 그동안 지속된 저금리에 기인하는 것으로 보는 것이 타당하다. 왜냐하면 주택임대차 계약 중 전세 비중이 지난해 8.31정책 발표
당시 57.4%에서 지난 8월 57.3%로 거의 변화가 없었다.
또 통계청‘인구·주택 총조사’에 따르면 거처 점유형태 중
월세는 2000년 211만 3,243가구에서 지난해 301만 1,855 가구로, 지난 5년간 43%(89만8,612 가구) 늘었다.
이는 저금리에 따른 월세 전환 뿐 아니라 같은기간 월세로 집계되는 임대주택이 약 51만 2,334가구 늘어난 데 따른 것이다.
결론적으로 세부담 증가때문에 전세대란이 왔다는 주장은 근거가 약하고, 설사 맞더라도 일부에 국한된 사례이기 때문에 전체
전세시장에 구조적인 문제를 야기할 수준은 아니다.
#3.
독신가구와 맞벌이부부 증가에 따른 시장변화를 반영하지 못했다?
정부는 핵가족화, 1인
가구, 독신가구, 맞벌이 부부 등이 늘어남에 따라 재건축, 재개발 등을 통해 신규주택을 지을 때 의무적으로 일정비율을 소형평형으로
채우는 소형주택 의무비율을 운영하고 있다.
그동안 일부 언론은 이러한 규정이 지나친 규제이기 때문에 완화해야 한다고
주장했는데, 이번에는 반대로 독신가구, 1인 가구에게 필요한 소형평형 공급이 부족해서 전세난이 왔다고 주장하고 있다.
언론은 현실에 대한 객관적 분석보다 정부 정책비판에만 몰두하다보니 사안마다 정반대의 목소리를 내게 되는 것이다.
#4. 재건축 규제로 공급물량이 축소돼 전세대란이
야기되었다?
그 동안 재건축 아파트에 투기수요가 몰려 인근 집값을 자극하고 다시 재건축
아파트 값이 오르는 악순환이 반복됨에 따라 정부는 재건축 규제를 합리화했다.
일부에서는 이러한 재건축 규제때문에 강남
등에서 주택공급이 부족해져 지금의 전세대란이 생겼다고 주장한다.
그러나 재건축 수요가 많은 강남지역의 경우 지난달
전세값 상승률이 0.2%로, 수도권 등 다른지역에 비해서 낮다. 특히 강남3구의 월간 상승률은 다른 지역보다 안정되어 있어 재건축
규제로 인해 전세대란이 야기되었다는 주장은 사실을 침소봉대한 측면이 있다.
또 실제로 강남지역의 남은 재건축단지는
대부분 중고밀도이기 때문에 재건축을 하더라도 주택 순증효과는 5~10%에 불과하다. 따라서 재건축 정책을 대폭 완화하면 주택은 별로
늘지 않고, 재건축 이주 수요로 인해 인근지역 전세값만 오를 우려가 크다.
또 소형주택 의무건설 비율을 완화하면 대형
주택만 공급돼 주택공급 확대를 통한 시장안정 효과는 적고, 시장불안만 자극할 것으로 보인다.
정부는 8.31정책에 따라
2010년까지 송파 신도시 개발, 수도권 기존 택지지구 확대, 강북 광역개발 등을 통해 수도권에 매년 30만 가구의 주택을 공급할
계획이다. 이러한 정부의 공급확대 정책은 현재 차질없이 추진 중이다.
앞으로도 서민생활과 직결되는 전세시장 안정위해
최선
전세가격은 서민생활과 직결된다는 점을 정부는 분명히 인식하고 있고, 지금도 전세시장의 안정을
위해 단기·중장기 정책을 마련해 차질없이 시행하고 있다.
우선 단기적으로 영세민·근로자 전세자금을 저리로 지원하는 등
저소득층 전세자금 지원을 강화하고 있다.
올해 영세민·근로자 전세자금 지원액을 당초 1조 6,000억 원보다 늘어난 총 2조
원을 지원할 계획이다. 이에 따라 추가로 2만가구 이상이 연 2~4.5%의 저리 자금 혜택을 볼 것으로 기대된다.
또
신용도가 낮아 대출이 어려운 분들도 은행 대출을 받을 수 있도록 주택금융공사의 신용보증대상을 확대하고, 신용 보증이 어려운 분들께는
전세보증금 반환채권을 은행에 제출하는 방식을 통해 대출을 받을 수 있도록 했다. 한편 주택구입 자금 지원도 지속적으로 확대해 가고
있다.
중·장기적으로는 장기임대주택을 늘려 서민주거공간을 꾸준히 확충하고 있다.
우선 국민임대주택 100만 가구
건설계획을 차질없이 추진하고 있으며, 도심 내 저소득층을 위한 다가구 매입·전세임대 등 맞춤형 임대주택을 올해 1만 가구, 내년부터는
매년 1만 3000가구씩 공급할 계획이다.
한편 내집마련 가능계층을 위해서는 분양전환 ‘10년 임대주택’을
2012년까지 25만 가구 공급할 계획이다. 또 택지·세제 등 인센티브를 통해 민간 장기임대 주택 건설도 활성화시킬 계획이다.
특히 정부는 건교부, 재경부 등 관계기관 합동으로 서울·수도권 일부 등 최근 전세시장이 불안한 지역을 중심으로
현장점검을 실시할 예정이다.
이를 바탕으로 세입자 등 실수요자에게 원활하게 전세자금이 대출될 수 있도록 노력할 것이다.
마지막으로 이 글을 빌어 최근 전세문제로 걱정하고 계신 국민들께 심심한 위로의 말씀을 드리며, 정부는 앞으로도 서민
주거안정을 최우선의 과제로 설정해 정책의 실효성을 높이기 위해 최선을 다할 것이다. |
| ‘전세대란’은 없다 |
| 10월 이후에는 안정화 될 것 |
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| 건교부 강팔문 주거복지본부장 | 요즘 본격적인 가을 이사철을 맞아 수도권, 서울 등
일부지역에서 전세값이 많이 오른다는 걱정의 목소리가 많다.
전세는 집 없는 서민들의 주거와 생활안정에 직결되는 중요한
문제이기 때문에 정부는 최근 전세시장의 움직임을 예의주시하면서 전세값 안정을 위해 기존 정책을 차질없이 추진하고 있다.
그런데 계절적인 요인으로 생긴 최근 전세시장의 국지적인 불안 움직임을 일부 언론들이 '전세대란' 등으로 과장
보도함으로써 오히려 전세시장의 불안을 증폭시켜 궁극적으로 서민 주거안정을 해치지 않을까 걱정된다.
최근 국지적 불안은 계절적 요인에
기인
본격적인 가을 이사철을 앞둔 지난달 전국 전세가격 월간 상승률은 0.2%로 비교적 안정세를
유지했지만 수도권과 서울은 각각 0.4% 상승했다.
그러나 수도권 지역의 경우 1999년 이후 8월 평균 상승률인
1.1%와 서울의 과거 20년간 8월 평균상승률인 0.8%를 하회하는 수준으로, '전세값 폭등' 으로 볼 수 없다. 특히 최근
상대적으로 많이 오른 서울 강북지역의 8월 아파트 전세가격 상승률은 0.6%로, 과거 20년 평균 상승률인 1.3%보다 낮은
수준이다. 2001년 8월(2.8%), 2002년 8월(2.3%)보다도 낮다.
보통 8~9월은 이사철과 결혼시즌 등
계절적 요인으로 전세값이 국지적 불안 움직임을 보여왔다. 올해는 특히 이른바 '쌍춘년 효과'로 인해 예년보다 결혼으로 인한 전세수요가
늘었다. 또 전세값이 많이 떨어졌던 2004년 전세계약분이 올해 갱신되면서 전세값이 현실화되는 요인도 일부 작용하고 있다.
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| 최근 이사철, 결혼시즌 등 계절적 요인으로 일부 지역을 중심으로 오른 전세값은 다음달 계절적 요인이 사라지면서 점차
안정될 것으로 보인다. |
정부는 지난 11일 민간 시세정보업체 대표, 관련
전문가들과 함께 최근 전세시장 동향을 점검했다. 이날 참석자들은 현재 전세시장의 국지적 불안양상은 주로 계절적 요인에 기인한다는데
동의했다.
또 그동안 지속된 저금리 기조로 인해 임대인의 월세 선호도가 높아져 기존 전세물량의 일부가 월세물량으로
전환돼 전세물건 공급이 감소됐다. 여기에 향후 집값안정 내지 하락에 대한 기대로 주택 구매수요의 일부가 전세수요로 전환되는 것도
전세시장 불안정의 원인으로 지적된다.
하지만 이러한 요인들이 전세시장의 구조적 불안을 야기할 만큼 심각하지는 않은 것으로
보인다.
계절적 요인 해소되는 10월 이후에는 안정될
것
따라서 현재 전세시장의 국지적 불안 양상은 주로 계절적 요인에 따른 것이기 때문에 이러한 계절적
요인이 해소되는 10월 이후에는 전세시장이 전반적으로 안정될 것으로 전망된다.
이러한 전망은 과거 1980년대 말과
외환위기 이후 등 주택부족 시기에도 예외없이 10월마다 전세값 상승률이 대폭 둔화된 과거 추세에 의해 뒷받침된다.
한편 그 동안 지속적인 주택공급 확대로 주택보급률(지난해 전국
105.9%, 수도권 96.8%)이 예전보다 크게 높아져 전세가격 안정기반이 확보된 것도 전세값 폭등이 반복되던 과거 1980,
90년대와 달리 향후 전세시장 안정요인으로 작용할 것이다.
특히 내년부터 국민임대주택과 수도권 아파트 입주물량이 풍부해
전세가격의 지속적인 상승에는 한계가 있을 것이다.
국민임대주택의 경우 2003년 이후 본격화된 사업승인 물량으로 인해 내년부터
분양, 입주물량이 급증할 전망이다. 수도권, 서울의 아파트 입주물량도 점차 확대될 전망이어서 앞으로 공급기반은 더욱 공고해 질
것이다.
최근 일부 언론은 8.31정책이 현재 전세대란을 야기했다고 주장하고
있다. 그러나 이러한 주장은 오히려 전세시장과 주택시장 전반의 불안정을 조장하는 측면이 있다.
1999년 봄 이사철을
제외하고 과거 매매가 하락기에 전세가도 하락했던 점을 감안할 때 8.31정책 효과로 점차 집값이 안정됨에 따라 앞으로 전세값도 안정될
것으로 보인다.
시중에 떠돌고 있는 근거없는 4가지 주장에 대해 차례로 살펴보자.
#1.'집값 눈치보기’로 실수요층이 내집 마련을 꺼리고
있다?
정부는 또한 최근 집값이 안정되면서 실수요자들이 내집 마련을 미루는 바람에
전세시장의 불안이 가중되는 구조적인 측면도 있다고 본다. 8.31정책 이후 다수 국민이 앞으로 집값이 안 오르거나 떨어질 것으로 보고
있으며, 집값 안정 전망이 힘을 얻으면서 집을 사기보다 전세를 구하는 수요가 늘어나고 있다. 이러한 상황은 8.31정책의 부작용이
아니라 제대로 작동하고 있다는 얘기다.
#2. 보유세 중과
등 세부담이 전세대란을 야기?
보유세 중과 등으로 주택보유에 따른 불이익이 커져 주택구입을
꺼리면서 전세수요가 늘고, 집주인이 늘어난 세 부담을 세입자에게 전가시켜 전세가격이 상승하고 있다는 주장도 있다. 세부담을 충당하기
위해 종전 전세를 월세로 함에 따라 전세가 줄고 있다고는 주장도 나온다.
그러나 종합부동산세 대상인
공시가격 6억 원 초과 고가주택은 올해 초 기준으로 16만 5,860가구로, 전체(1,297만 7024가구)의 약 1.28%(세대별
합산시 다소 증가) 정도에 불과하다. 또 대부분은 서울 강남지역에 집중되어 있다. 전국 공시가격 기준 6억 이상 공동주택(14만
391가구) 중 서울 강남3구에 전체의 77.6%인 10만 8,883가구가 몰려 있다.
하지만 강남3구의 지난달
전세가격 상승률은 △강남구 0.3% △서초구 0.2% △송파구 0.2%로, 같은기간 강북지역(0.6%)이나 수도권(0.4%)보다 낮은
것으로 나타났다.
또 8.31정책의 여파로 전세가 월세로 전환되고 있다는 주장은 사실을 왜곡하는 것이다.
월세
전환은 그동안 지속된 저금리에 기인하는 것으로 보는 것이 타당하다. 왜냐하면 주택임대차 계약 중 전세 비중이 지난해 8.31정책 발표
당시 57.4%에서 지난 8월 57.3%로 거의 변화가 없었다.
또 통계청‘인구·주택 총조사’에 따르면 거처 점유형태 중
월세는 2000년 211만 3,243가구에서 지난해 301만 1,855 가구로, 지난 5년간 43%(89만8,612 가구) 늘었다.
이는 저금리에 따른 월세 전환 뿐 아니라 같은기간 월세로 집계되는 임대주택이 약 51만 2,334가구 늘어난 데 따른 것이다.
결론적으로 세부담 증가때문에 전세대란이 왔다는 주장은 근거가 약하고, 설사 맞더라도 일부에 국한된 사례이기 때문에 전체
전세시장에 구조적인 문제를 야기할 수준은 아니다.
#3.
독신가구와 맞벌이부부 증가에 따른 시장변화를 반영하지 못했다?
정부는 핵가족화, 1인
가구, 독신가구, 맞벌이 부부 등이 늘어남에 따라 재건축, 재개발 등을 통해 신규주택을 지을 때 의무적으로 일정비율을 소형평형으로
채우는 소형주택 의무비율을 운영하고 있다.
그동안 일부 언론은 이러한 규정이 지나친 규제이기 때문에 완화해야 한다고
주장했는데, 이번에는 반대로 독신가구, 1인 가구에게 필요한 소형평형 공급이 부족해서 전세난이 왔다고 주장하고 있다.
언론은 현실에 대한 객관적 분석보다 정부 정책비판에만 몰두하다보니 사안마다 정반대의 목소리를 내게 되는 것이다.
#4. 재건축 규제로 공급물량이 축소돼 전세대란이
야기되었다?
그 동안 재건축 아파트에 투기수요가 몰려 인근 집값을 자극하고 다시 재건축
아파트 값이 오르는 악순환이 반복됨에 따라 정부는 재건축 규제를 합리화했다.
일부에서는 이러한 재건축 규제때문에 강남
등에서 주택공급이 부족해져 지금의 전세대란이 생겼다고 주장한다.
그러나 재건축 수요가 많은 강남지역의 경우 지난달
전세값 상승률이 0.2%로, 수도권 등 다른지역에 비해서 낮다. 특히 강남3구의 월간 상승률은 다른 지역보다 안정되어 있어 재건축
규제로 인해 전세대란이 야기되었다는 주장은 사실을 침소봉대한 측면이 있다.
또 실제로 강남지역의 남은 재건축단지는
대부분 중고밀도이기 때문에 재건축을 하더라도 주택 순증효과는 5~10%에 불과하다. 따라서 재건축 정책을 대폭 완화하면 주택은 별로
늘지 않고, 재건축 이주 수요로 인해 인근지역 전세값만 오를 우려가 크다.
또 소형주택 의무건설 비율을 완화하면 대형
주택만 공급돼 주택공급 확대를 통한 시장안정 효과는 적고, 시장불안만 자극할 것으로 보인다.
정부는 8.31정책에 따라
2010년까지 송파 신도시 개발, 수도권 기존 택지지구 확대, 강북 광역개발 등을 통해 수도권에 매년 30만 가구의 주택을 공급할
계획이다. 이러한 정부의 공급확대 정책은 현재 차질없이 추진 중이다.
앞으로도 서민생활과 직결되는 전세시장 안정위해
최선
전세가격은 서민생활과 직결된다는 점을 정부는 분명히 인식하고 있고, 지금도 전세시장의 안정을
위해 단기·중장기 정책을 마련해 차질없이 시행하고 있다.
우선 단기적으로 영세민·근로자 전세자금을 저리로 지원하는 등
저소득층 전세자금 지원을 강화하고 있다.
올해 영세민·근로자 전세자금 지원액을 당초 1조 6,000억 원보다 늘어난 총 2조
원을 지원할 계획이다. 이에 따라 추가로 2만가구 이상이 연 2~4.5%의 저리 자금 혜택을 볼 것으로 기대된다.
또
신용도가 낮아 대출이 어려운 분들도 은행 대출을 받을 수 있도록 주택금융공사의 신용보증대상을 확대하고, 신용 보증이 어려운 분들께는
전세보증금 반환채권을 은행에 제출하는 방식을 통해 대출을 받을 수 있도록 했다. 한편 주택구입 자금 지원도 지속적으로 확대해 가고
있다.
중·장기적으로는 장기임대주택을 늘려 서민주거공간을 꾸준히 확충하고 있다.
우선 국민임대주택 100만 가구
건설계획을 차질없이 추진하고 있으며, 도심 내 저소득층을 위한 다가구 매입·전세임대 등 맞춤형 임대주택을 올해 1만 가구, 내년부터는
매년 1만 3000가구씩 공급할 계획이다.
한편 내집마련 가능계층을 위해서는 분양전환 ‘10년 임대주택’을
2012년까지 25만 가구 공급할 계획이다. 또 택지·세제 등 인센티브를 통해 민간 장기임대 주택 건설도 활성화시킬 계획이다.
특히 정부는 건교부, 재경부 등 관계기관 합동으로 서울·수도권 일부 등 최근 전세시장이 불안한 지역을 중심으로
현장점검을 실시할 예정이다.
이를 바탕으로 세입자 등 실수요자에게 원활하게 전세자금이 대출될 수 있도록 노력할 것이다.
마지막으로 이 글을 빌어 최근 전세문제로 걱정하고 계신 국민들께 심심한 위로의 말씀을 드리며, 정부는 앞으로도 서민
주거안정을 최우선의 과제로 설정해 정책의 실효성을 높이기 위해 최선을 다할 것이다.
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