주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안 마련

금융감독원은 전국은행연합회 및 은행권과 공동으로 주택담보대출에 대한 여신심사체계를 담보위주에서 채무상환능력 위주로 전환하는“주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안”을 마련하고, 시행에 필요한 세부 준비작업을 거쳐 오는 3월부터 시행하기로 하였다.

최근 주택담보대출을 중심으로 가계부채가 급증하면서 가계의 채무부담능력 악화 가능성과 금융시스템 불안에 대한 우려가 제기되는데 대응하여

금융기관 리스크 증대와 가계의 부실가능성을 선제적으로 예방함과 동시에 금융기관의 “책임있는 여신관행(Responsible Lending)”을 구현하기 위한 것이다.
그동안 10개 은행, 은행연합회 및 금융감독원으로 구성된 “주택담보대출 여신심사체계 선진화 작업반“(‘06.12.8 구성)에서 8차례에 걸친 회의를 통해 주요 선진국 사례에 대한 연구와 핵심 쟁점사항에 대한 검토를 거쳐 금번에 “채무상환능력 심사를 위한 기본원칙”과 “모범사례”로 구성되는 모범규준(best practice)을 확정․발표하게 된 것이다.

금번 선진화 방안은 주택담보대출에 대한 여신심사체계와 관행을 기존의 담보 위주에서 차주의 채무상환능력 중심으로 전환함으로써 은행의 여신심사기능을 정상화하는 것으로서

감독당국에 의한 직접 규제방식과는 달리 제시된 “모범규준”을 중심으로 금융기관 스스로가 세부 실행방안을 마련하여 내부 심사체계와 관행을 혁신해 나가는 과정이 될 것이다.


< “채무상환능력 심사를 위한 기본원칙” 요지 >

주택담보대출 취급시 소득 등 차주의 채무상환능력을 우선 고려하여야 하며, 충분한 담보가 있더라도 채무상환능력 평가를 소홀히 하여서는 아니 된다
변동금리조건 대출 및 원금상환 유예형 대출의 경우 향후 상환부담 증가 가능성까지 포함하여 차주의 채무상환능력을 평가하여야 한다.
금융기관은 차주의 채무상환능력을 평가하기 위하여 총부채상환비율, 소득대비 부채비율 등 구체적인 평가지표와 그 적용기준을 마련 운영하여야 한다.
채무상환능력 평가지표를 활용함에 있어 차주, 담보 및 대출의 성격 등 유형*에 따라 리스크 특성에 상응하는 기준을 적용할 수 있다.

① 자영업자, 영세창업자, 비정규직, 사회 초년생, 고령자, 긴급생활안정자금 등
② 국민주택규모 이하로서 일정가액 이하 담보대출, 건당 일정금액 이하 대출 등

소득 신고 및 입증의 책임은 원칙적으로 차주에게 있으며, 금융기관은 차주 소득정보의 신빙성을 최대한 확인하여야 한다.

증빙 등에 의한 객관적 확인이 곤란한 신고 소득을 기초로 대출을 취급하는 경우 금융기관은 소득정보의 적정성 여부를 최대한 검증하여야 하며, 이를 위한 명확한 기준을 설정․운영하여야 한다.

주택담보대출과 관련하여 차주, 담보 및 대출의 특성 등 고려 가능한 포트폴리오별로 그 취급 규모 및 집중정도와 운영성과를 정기적으로 분석하고 관련 리스크를 적절히 통제하여야 한다.

< “채무상환능력 평가지표 및 기준 모범사례” 요지 >

1. 채무상환능력 평가지표 및 기준

가. 총부채상환비율(DTI)

□ 주요국 사례

구 분산 식적용기준미국Fannie Mae
Freddie Mac모든 부채의 매월 원리금 상환액 / 월소득≦ 36% 3) 은행 1)매각조건부대출
(Agency) 2)≦ 40% 3)Alt-A4) 거치식변동금리≦ 45%≦ 50%변동금리일본연소득 300만엔 미만〃≦ 25%300 ~ 400만엔≦ 30%400만엔 이상≦ 35%
주 1) 은행 모기지의 경우 증빙소득 기준이며, 신고소득 기준시 5% 차감 적용
2) Fannie Mae 등에 매각하기 위한 조건에 부합하는 모기지
3) 한도 기준이 아닌 가이드라인임(일정요건 구비시 동 가이드라인 초과 대출도 가능하며 이 경우 그에 상응하는 추가 리스크 관리 실시)
4) 중간정도의 신용등급 차주가 선택할 수 있는 비표준형 모기지


나. 소득대비 부채비율

□ 주요국 사례

구 분산 식적용기준영 국소득배수(income multiples) = 대출금액 / 연소득표준1) : 3~4.5 배
특별2) : 3.25~6 배
주 1) 일반적인 고객에게 적용하는 기준(실제 소득배수 평균은 3.6배 수준)
2) 신용도가 매우 우수한 차주에게 적용되는 기준



□ 소득대비 부채비율과 DTI와의 관계

◦ DTI 40% = 소득대비 부채비율 375%
(만기 15년, 금리 연 6.8% 전제)

다. 기타 고려 요소

□ 금융기관 자체적인 개인신용평가등급(CSS), 외부 신용평가(CB)등급, 금융자산 등 기타 상환재원 보유현황 등

2. 주요 사안별 적용 예

가. 자영업자

□ 소득입증 : 차주 희망에 따라 증빙소득 또는 자기신고 소득을 선택 적용하되 실제 소득수준을 합리적 범위 내에서 최대한 반영

□ 검증 : 다음의 방법 등을 활용하여 최대한 합리적으로 검증

◦ 대출 심사자의 논리적․전문적 판단에 의한 방법
◦ 국세청 등 공공 기관의 관련 통계를 이용하는 방법
◦ 소득예측모형에 의한 방법 등

나. 영세창업자, 비정규직 근로자 또는 긴급생활안정자금대출

□ 소득입증이 극히 제한적인 경우 여신심사승인권자의 판단에 따라 도시가계 최저생계비에 의한 소득추정 등도 고려 가능

다. 소득 변동 가능성이 큰 차주(사회초년자, 고령자 등)

□ 소득 또는 고용의 안정성과 함께 적절한 검증 절차를 거쳐 향후 소득의 변동 가능성을 추가 감안 가능

라. 국민주택규모로서 일정가액 이하 담보대출 또는 건당 일정금액 이하인 대출

□ 국민주택규모․시가 3억원 이하인 주택을 담보로 하는 대출 또는 대출금액 1억원 이하 대출인 경우 일정범위 내에서 완화 적용 가능



󰊳 금번 선진화방안을 시행함에 있어 국내 금융경제 여건과 금융소비자의 수용능력, 금융시장에 미치는 영향 등을 감안하여 우선은 투기지역 및 수도권 투기과열지구 신규대출을 대상으로 ‘07.3.2.부터 실시하고,

◦ 향후 금융권이 자체적으로 마련하는 로드맵(Road Map)에 따라 점진적․단계적으로 확대해 나갈 예정이다.

󰊴 금번 “주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안”의 시행을 계기로 금융기관 여신심사체계의 획기적 개편 및 선진화를 도모함과 아울러

◦ 상환능력을 초과하는 무리한 대출을 억제함으로써 가계부실화 가능성 예방 및 가계부문의 합리적인 재무설계․운용에도 기여하게 될 것으로 기대되며

◦ 상환능력 범위내 대출관행의 정착으로 집값 상승 등에 편승하여 크게 늘어난 주택담보대출에 대한 가수요를 억제하는 효과도 기대된다.